Сделки: условия заключения и последствия не соблюдения условий

Сделкам в гражданском праве всегда уделялось особое внимание из-за их значимости, так как играют значительную роль в хозяйственной сфере нашей жизни. За последнее время гражданский оборот в Казахстане претерпел значительные изменения. В период совершенствования рыночной экономики сделки играют еще более важную роль, поэтому рассмотрение сделок является действием актуальным и будет таковым в будущем.

Практика применения различных положений Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее — ГК) судами общей юрисдикции всегда привлекала к себе особое внимание. Гражданское право служит регламентации товарно-денежных и иных отношений, участники которых выступают равными, самостоятельными и независимыми субъектами. Главным юридическим средством определения содержания отношений между вышеуказанными субъектами являются сделки. Именно сделки — то правовое средство, при помощи которого социально и экономически равноправные и самостоятельные субъекты устанавливают свои права и обязанности, т.е. юридические пределы свободы поведения.

Сделки играют в общественной жизни многогранную роль. Поэтому в гражданском праве действует принцип допустимости — действительности любых сделок, не запрещенных законом, которые обеспечивают на надлежащем уровне гражданский оборот в условиях современной рыночной экономики.

Определенную актуальность данной теме придает то обстоятельство, что сделки служат одним из самых распространённых оснований возникновения гражданских прав и обязанностей, перечень которых предусмотрен статьей 8 ГК. Кроме того, в отличие от других юридических фактов, они более всего соответствуют началам диспозитивности гражданско-правового регулирования общественных отношений.

Постановка и содержание проблемы. Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав или обязанностей.

Действительность сделки означает признание за ней качеств юридического факта, порождающего тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки. Для действительных сделок, прежде всего, необходимо, чтобы ее субъекты (субъект) обладали правоспособностью и необходимым для данной сделки объемом дееспособности. Необходимо, чтобы сделка была совершена в установленной законом форме. Под формой сделки понимается способ выражения воли ее сторон. Соблюдение формы сделки необходимо для признания ее действительной, а также четкой фиксации прав и обязанностей участников сделки, что облегчает ее исполнение и разрешение возможных споров.

Законность, правомерность сделки является одним из основных условий ее действительности. Таким образом, сделка признается действительной и приводит к установлению, изменению или прекращению гражданских прав или обязанностей, на которые были направлены действия физических и юридических лиц, если: по своему содержанию она соответствует требованиям закона или иным правовым актам; участники сделки в должной мере правосубъектны, т.е. обладают правоспособностью и необходимым для данной сделки объемом дееспособности; воля участников сделки формировалась в нормальных условиях, на нее не оказывалось постороннее влияние, извращающее ее содержание, т.е. они обладают свободной волей; волеизъявление выражено участниками (субъектами) в требуемой законом или соглашением форме.

Для совершения наиболее существенных и важных сделок закон устанавливает нотариальное удостоверение и государственную регистрацию, которые являются обязательными лишь в случаях, прямо предусмотренных в нем. Нотариальная форма сделки может иметь место, если это предусмотрено законом либо соглашением сторон. В законодательстве предписания о необходимости совершения сделки в нотариальной форме встречаются нечасто и, как правило, относятся к сделкам, касающимся наиболее значимого имущества.

По соглашению субъектов нотариальному удостоверению может быть подвергнута любая сделка, даже если для нее не установлена законом обязательная нотариальная форма.

Многие сделки, даже будучи совершенными в надлежащей форме, сами по себе не порождают гражданские права и обязанности. Данные юридические последствия могут появиться только при соединении сделки с такими юридическими фактами, как государственная регистрация сделки или государственная регистрация прав на имущество. Сделки, подлежащие в соответствии с законами Республики Казахстан государственной регистрации, считаются совершенными после их регистрации, если иное не предусмотрено законами Республики Казахстан.

К примеру, сделки по отчуждению жилища могут быть совершены как в простой письменной форме, так и нотариально удостоверены. Когда сделка купли-продажи жилища нотариально удостоверена, никаких проблем у покупателя с ее регистрацией не возникает. Если сделка купли-продажи жилища совершена с соблюдением простой письменной формы, то есть в виде простого письменного договора, подписанного сторонами, и никто не оспаривает факта ее совершения, ее содержания или исполнения, она является действительной. Однако в таких случаях у покупателя могут возникнуть сложности с регистрацией права собственности на приобретенное жилище.

Так, если представленная на регистрацию сделка нотариально не удостоверена, то регистрирующий орган обязан проверить подлинность подписи лиц, совершивших сделку (уполномоченных их представителей), их дееспособность (правоспособность), а также соответствие их воли волеизъявлению. Следовательно, это норма закона предполагает явку в регистрирующий орган, как покупателя, так и продавца одновременно.

Согласно статье 154 ГК, если сделка, требующая нотариального удостоверения, фактически исполнена сторонами или одной из сторон, по своему содержанию не противоречит законодательству и не нарушает прав третьих лиц, суд по заявлению заинтересованной стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Абзац 3 пункта 8 нормативного постановления Верховного Суда Республики Казахстан от 28 июня 2002 года №13 «О судебной практике по делам об установлении фактов, имеющих юридическое значение» закрепляет, что факты владения, пользования и (или) распоряжения автотранспортными средствами и любым другим имуществом, приобретенными по сделке, не оформленной в соответствии с законодательством, также не могут быть установлены. В этом случае заявитель вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности или признании сделки, состоявшейся на общих основаниях.

Нормативным постановлением Верховного Суда Республики Казахстан от 16 июля 2007 года №5 «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище» также предусмотрена возможность признания сделки действительной судом.

Анализ судебной практики показал, что при принятии исковых заявлений о признании договоров купли-продажи жилых помещений действительными, когда продавцы выехали за пределы Республики Казахстан или того населенного пункта, где находится спорное жилое помещение, либо умерли, существует различная практика в указании данных о месте жительства или нахождения ответчиков.

На наш взгляд, наиболее правильной усматривается практика судов, когда истцы, купившие жилые помещения у собственников, с которыми не успели надлежащим образом оформить сделку, и которых к моменту обращения в суд нет в живых, в качестве ответчика указывать местный исполнительный орган, уполномоченный управлять жилищным фондом.

В исковых заявлениях к продавцу жилища о признании сделки купли-продажи жилого помещения действительной должно быть указано, с кем и когда была совершена сделка, когда и как произведена оплата стоимости приобретенного жилья (полностью или частично), какими письменными доказательствами подтверждается факт совершения сделки, почему договор не был оформлен в установленном законом порядке.

Для правильного разрешения таких споров судья должен уточнять круг лиц, являющихся сторонами сделок, правильно определить предмет иска и проверять наличие доказательств совершения сделок. В судебной практике имеют место следующие недостатки при рассмотрении дел этой категории: в некоторых случаях сделки купли-продажи жилища признаются судами действительными при отсутствии письменных доказательств совершения сделки; сделки признаются действительными между лицами, одни из которых фактически не являются стороной сделки; по одинаковым обстоятельствам дел в одних случаях суды признают сделку действительной, по другим – признают право собственности.

Судебная практика показывает, что судам по большинству дел предоставляются расписка, где продавец указывает о получении конкретной суммы денег за проданное жилище и его адрес. Наряду с этим распространена практика признания действительными сделок и на основании доверенности, выданной собственником истцу, его супруге, детям и родителям.

Суд может принять в качестве доказательства совершения сделки такие письменные доказательства, как письмо продавца кому-либо о продаже своего жилья конкретному лицу (если указана фамилия, имя, отчество или хотя бы фамилия и инициалы покупателя) за конкретную сумму, телеграмму, телефонограмму, факсовые или электронные сообщения, где бы были указаны субъекты сделки, ее существенные условия и содержание их волеизъявления. При отсутствии вышеперечисленных письменных доказательств суд отказывает в иске о признании сделки действительной.

Судебная практика свидетельствует о том, что, как правило, жилье продавцом передается покупателю, последний с семьей в нем с момента достижения договоренности о сделке и передачи стоимости жилища проживает, несет бремя его содержания. В таких случаях полагаем возможным считать, что стороны исполнили свои обязательства. Однако, в случаях, когда жилище фактически передано покупателю, и он в нем проживает, но не оплатил его стоимость или оплатил ее часть, суды испытывают затруднения в том, признавать такую сделку действительной или нет.

В соответствии со статьей 393 ГК договор считается заключенным, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным его условиям.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые признаны существенными законодательством или необходимы для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Исходя из этого, суд устанавливает, когда было достигнуто между сторонами соглашение о существенных условиях договора о предмете сделки и ее стоимости, а также о времени исполнения ими своих обязательств.

Согласно пункту 1 статьи 118 ГК право собственности и другие права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Поэтому совершать сделку в отношении недвижимого имущества собственник вправе только после государственной регистрации своих прав.

В судебной практике встречаются случаи, когда одновременно с иском о признании сделки действительной предъявляется также требование о признании права собственности на то же самое жилище. Следует отметить, что если предъявлено требование о признании сделки действительной, что дает покупателю право зарегистрировать признанную судом действительную сделку в регистрирующем органе, а, следовательно, и свое право собственности на жилище, то предъявление еще и требования о признании права собственности является излишним.

Проведенное исследование позволяет сделать вывод о том, что сделка, являясь одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей, представляет собой единство четырех элементов: субъектов — лиц, участвующих в сделке; субъективной стороны — единства воли и волеизъявления; формы и содержания, которые должны соответствовать действующему законодательству.

Целенаправленностью на юридические последствия сделки отличаются от других актов поведения — поступков, которые непосредственно направлены на достижение иного, не юридического результата, однако, в силу предписания закона, ведут также к возникновению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей.

Многообразие сфер применения сделок требует от судей большего познания нормативных правовых актов, а от граждан и юридических лиц заключения сделок в полном соответствии с действующим законодательством.

А.Б. Байкенова,
судья Бурабайского районного суда Акмолинской области